Az elmúlt években a magyar lakáspiac – különösen Budapesten – olyan áremelkedési pályára állt, amelyet egyre nehezebb fundamentális alapon indokolni. A nominális árak új csúcsokat értek el, miközben a jövedelmek növekedése, a demográfiai trendek és a finanszírozási feltételek már nem követték ezt az ütemet. Az ilyen eltérések jellemzően nem egyik napról a másikra „robbannak”, hanem fokozatos feszültséget építenek fel a piacon.
Az egyik legfontosabb indikátor a rent-to-price ratio, vagyis a bérleti díjak és az ingatlanárak aránya. Ez a mutató jelenleg kifejezetten alacsony szinten áll: a lakásárak sokkal gyorsabban emelkedtek, mint a bérleti díjak. Ez azt jelenti, hogy egy ingatlan befektetési értelmezése egyre nehezebb, különösen akkor, ha figyelembe vesszük a finanszírozási költségeket, a fenntartási terheket és a kockázatmentes hozamok szintjét. Ilyen környezetben a piac már nem „hozamvezérelt”, hanem elsősorban várakozásokra épül.
Ez azért problémás, mert a várakozások gyorsabban változnak, mint a fundamentumok. Amint a vevők érzékelik, hogy az árak már nem „mennek tovább automatikusan”, a döntések elhalasztása tömeges jelenséggé válik. Ez önmagában is elegendő ahhoz, hogy a kereslet visszaessen, még akkor is, ha formálisan nem történik sem kamatsokk, sem jogszabályi szigorítás.
Egy túlfűtött piaci helyzetből elméletileg több kimenet is lehetséges. Az egyik egy lassú, elhúzódó alkalmazkodás, ahol az árak nominálisan stagnálnak, miközben az infláció fokozatosan „lefaragja” a túlértékeltséget. A másik egy gyorsabb nominális korrekció, amikor az eladók kénytelenek engedni az árakból a kereslet hirtelen visszaesése miatt. Egy harmadik – ritkább – lehetőség egy külső sokk hatására bekövetkező élesebb visszaesés.
Miért a lassú lecsengés a valószínűbb forgatókönyv Magyarországon?
Történelmi tapasztalatok és a magyar piac sajátosságai alapján sokkal valószínűbb, hogy a túlfűtöttség nem egy hirtelen árzuhanásban, hanem egy elhúzódó, alacsony tranzakciószámú időszakban oldódik fel – feltéve, hogy nem történik váratlan makrogazdasági vagy szabályozási fordulat.
Ennek több oka is van. Egyrészt a magyar lakáspiacon az eladók jelentős része nem kényszerértékesítő. A lakások nagy arányban tehermentesek, vagy alacsony hitellel terheltek, így az eladók inkább kivárnak, mintsem hogy jelentősen csökkentsék az árat. Másrészt erős a nominális árakhoz való ragaszkodás: sok tulajdonos a korábbi csúcsárakat tekinti „referenciának”, és nehezen fogadja el a piaci környezet változását.
Ez a viselkedés tipikusan ahhoz vezet, hogy az árak lefelé merevek maradnak, miközben a tranzakciószám esik vissza. Kevesebb adásvétel jön létre, az eladási idők meghosszabbodnak, és a piac látszólag „befagy”. Valójában nem az történik, hogy minden olcsóbb lesz, hanem az, hogy csak a valóban jól árazott ingatlanok kelnek el, a többiek hosszú hónapokra a piacon ragadnak.
Ez a folyamat különösen jellemző Magyarországon, ahol a lakás nem pusztán befektetés, hanem érzelmi és biztonsági eszköz is. Emiatt az árkorrekció gyakran nem az árlistákban, hanem az elmaradó tranzakciókban jelenik meg először.
Bármelyik forgatókönyv valósul meg, egy dolog közös bennük: az árérzékenység drasztikusan megnő.
Megtekintések, eladási idők és a kereslet valódi arca
Egy túlfűtött piac lecsengése nem egyik napról a másikra történik. Az első jelek jellemzően nem az árakban, hanem a keresési és érdeklődési adatokban jelennek meg. Ilyen mutatók például az ingatlanhirdetések megtekintésszámai, az érdeklődések aránya, valamint az, hogy egy lakás mennyi időt tölt a piacon eladás előtt.
A friss adatok azt mutatják, hogy miközben az árak sok esetben még mindig a csúcson vannak, a keresési forgalom és az aktív érdeklődés már nem követi ezt a szintet. Egyre több hirdetésnél figyelhető meg, hogy hosszú ideig „ragad” a piacon, miközben a megtekintések száma alacsony marad. Ez klasszikus jele annak, hogy az adott árszint már nincs összhangban a valós fizetőképességgel.
Egy részletes elemzés pontosan bemutatja, hogyan változik az ingatlanok iránti online kereslet, a megtekintésszámok és az eladási idők alakulása, és milyen következtetések vonhatók le ezekből a piaci fordulópont szempontjából:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/ingatlan-keresesi-forgalom-lakasar-eladasi-ido-kereso-traffic-tanulmany
A tanulság egyértelmű: nem az eladó gondolja el az árat, hanem a piac szavaz róla – mégpedig nagyon gyorsan.
Miért válik kritikus tényezővé a pontos árazás?
Egy árérzékeny piacon a helytelen induló ár nem „kisebb hiba”, hanem konkrét milliókban mérhető veszteség. A túl magasra árazott ingatlan jellemzően kevesebb megtekintést kap, hosszabb ideig marad a piacon, és végül gyakran alacsonyabb áron kel el, mint amennyit egy reálisan meghatározott induló ár mellett el lehetett volna érni.
Ez azért történik, mert az első hetek a legértékesebbek: ekkor találkozik az ingatlan a legnagyobb számú potenciális vevővel. Ha ebben az időszakban a piac „elutasítja” az árat, az később már nehezen korrigálható. A vevők emlékeznek, az algoritmusok pedig még inkább.
Éppen ezért egyre fontosabbá válik, hogy az eladók ne megérzésből, szomszédi példákból vagy irreleváns hirdetésekből induljanak ki, hanem adatvezérelt, piaci alapú árazással lépjenek piacra. Ma már elérhetők olyan elemzések, amelyek a kereslet, a tranzakciós adatok és a lokális piaci viszonyok alapján adnak reális képet arról, hogy egy adott ingatlan milyen ársávban értékesíthető érdemben. Ilyen elemzés például itt kérhető le:
https://www.instantingatlanertek.hu/
Nem pánik, hanem alkalmazkodás
Fontos hangsúlyozni: a túlfűtött piac nem jelent automatikusan összeomlást. Sokkal inkább alkalmazkodást jelent – az eladók, a vevők és a befektetők oldaláról egyaránt. A következő időszak nyertesei azok lesznek, akik nem tagadják a piaci jeleket, hanem időben reagálnak rájuk.
Ebben a környezetben a legnagyobb kockázat nem az, hogy valaki „túl olcsón” ad el, hanem az, hogy rossz árról indul el, és emiatt elveszíti a piac legértékesebb időszakát. A számok ugyanis – különösen egy fordulóponton lévő piacon – ritkán tévednek.
Dr. Barta Ákos
közgazdász
